Der Begriff "Due Dilligence" stammt aus der Unternehmensbewertung und bedeutet sinngemäß «sorgfältige Prüfung». In der Immobilienbewertung versteht man darunter eine sehr weit gehende, tiefgreifende Untersuchung einer anstehenden größeren Immobilientransaktion um möglichst alle wesentlichen Risiken und Chancen des Investments auszuloten. Dabei unterscheidet man zwischen einer Verkäufer- und einer Käufer-Due-Dilligence, je nach dem, wer den Auftrag erteilt. Auftraggeber sind meist ausländische Auftraggeber, die die länderspezifischen Usancen des inländischen Immobilienmarktes nicht in ihrer gesamten Bandbreite kennen können.

Im Grunde geht es um die auch bei einer Wertermittlung anstehenden Fragestellungen, die hier jedoch in einer auftragsbezogen wesentlich intensiveren Recherchetiefe zu beantworten sind. Deshalb ist eine Due Dilligence ohne die Kooperation eines eingespielten Teams von Bewertern, Bauingenieuren, Rechtsanwälten und ggf. Steuerberatern gar nicht denkbar. Die hinzugezogenen Fachleute bringen dabei ihre langjährige Erfahrung in ihrem Spezialgebiet ein und beantworten aus der Sicht eines Verkäufers bzw. Käufers die vom jeweiligen Auftraggeber in einer Checkliste aufgeworfenen Fragen.

Darin liegt auch der prinzipielle Unterschied zu einem sorgfältig erstellten Markt- / Verkehrswertgutachten nach dem «Normativen Dokument». Denn öffentlich bestellte Sachverständige sind zur Einhaltung strikter Objektivität und Neutralität vereidigt. Einige Fragestellungen sind ohne vertieftes Fach- bzw. Spezialwissen auch nicht zu beantworten oder fallen in das Beratungsprivileg bestimmter Berufsgruppen.

Neben der Auftraggeber-bezogenen Unterscheidung teilt sich eine Due-Dilligence auch in berufsbezogene Teilbereiche. Sie werden meist nach- oder nebeneinander, häufig unter großem Zeitdruck geklärt. Es sind dies üblicherweise die «rechtliche Due-Dilligence», bei der u.a. die folgenden rechtlichen Fragen zu beantworten sind:

• Eigentumsverhältnisse
• Vorkaufsrechte
• Rückauflassungsvormerkungen + Wiederkaufsrechte
• ggf. ungeklärte Restitutionsansprüche
• Rechte und Belastungen des Grundstücks
• rechtliche und wirtschaftliche Relevanz von Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs
• Baulasten sowie ihre rechtliche und wirtschaftliche Relevanz
• Bauplanungsrecht, insbes. die zulässige Bebaubarkeit der Grundstücke
• zulässige GFZ, GRZ, BMZ, Baulinien und Baugrenzen, Abstandsflächen
• weitere Festlegungen des Bebauungsplans, ggf. daraus ableitbare Erweiterungsflächen
• vorhandene Baugenehmigungen, ggf. noch schwebende Genehmigungsanträge
• baurechtliche oder Beweissicherungsverfahren
• Auflagen, z.B. Brandschutz-Auflagen, straßenrechtliche Situation
• Sicherung der Erschließung, ggf. noch offene Erschließungsbeiträge
• Immissionsrechtlich zulässige Nutzung
• nachbarechtliche Streitigkeiten, Überbau, Leitungs- oder Wegerechte
• Bei Neubauten oder unvollständig fertiggestellten Baumaßnahmen kommen umfangreiche vertragsrechtliche- und gewährleistungsbezogene Fragestellungen in Betracht
• Rechtsfragen der miet- bzw. pachtvertraglichen Situation
• Aufstellung aller Mieter bzw. Pächter, ihrer Branche, ggf. mit Bonitätsprüfung
• Art und Inhalt der Miet- bzw. Pachtverträge
• Flächengrößen, Flächenbezeichnung, Flächenbilanzen, usw.
• Laufzeit der Miet- bzw. Pachtverträge, Optionen, Kündigungsmöglichkeiten
• Miet- bzw. Pachthöhe, Mietrückstände, Anpassungsklauseln, Incentives, mietfreie Zeiträume
• Konkurrenzschutzrechte, Mieterschutzklauseln
• Zuständigkeiten für Instandhaltungen
• Umlagefähigkeit der Nebenkosten
• Kautionen
• Rechtsstreitigkeiten mit Mietern bzw. Pächtern
• Vorkaufsrechte, Mieterdienstbarkeiten
• Vertragsrechtliche Situation: Verwalterverträge, Centermanagementverträge, Werbegemeinschaftsverträge, Facility Management, Versicherungen, sonstige Dienstleistungsverträge und Wartungsverträge.

Die «steuerrechtliche Due-Dilligence» umfasst meist

• Steuerliche und gesellschaftsrechtliche Verhältnisse, z.B. bei einem Share Deal
• Prüfung einer möglichen Haftung für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft
• Aufzeigen möglicher steuerrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten
• Risiken eines Betriebsübergangs
• Förderrechtliche Sachverhalte, auch EU-rechtliche Chancen und Risiken
• Rückzahlungsrisiken für gewährte staatliche Beihilfen.

Unter der «technischen Due-Dilligence» versteht man z.B. folgende Fragestellungen:

• Flächengröße der Grundstücke, Zuschnitt, Topographie, Aussichtslagen
• Grundstückserschließung, Zuwegungen, genauer Verlauf und Querschnitt der Ver- und Entsorgungsleitungen
• Nutzungsgeschichte
• Baugrund, Tragfähigkeit, Grundwasserspiegel, Gründungserschwernisse
• Kontaminierung des Bodens und Zeitdauer sowie Kosten einer Dekontaminierung (Hierzu wird meist ein spezielles Bodengutachten in Auftrag gegeben), Haftungsfreistellungserklärungen
• ggf. vorhandene Bodendenkmalschutzrechte
• Flächengrößen nach DIN, Mietflächen nach gif, Nebenflächen
• Grundrisseffizienz, Gebäudefunktionen
• Raumtiefen und lichte Raumhöhen
• Statik, Deckentragfähigkeiten, zulässige Bodenbelastungen, Konstruktionsart
• Ausbau und technische Ausstattung der Gebäude
• Revisionspläne, Wartungsnachweise, behördliche Abnahmen, Mängelbeseitigungen, z.B. Brandschutz
• Bauzustand, Baumängel und Bauschäden, Instandhaltungsstau, Modernisierungsdefizite, Gebäudekontaminierungen
• Einhaltung aktueller Normen und Vorschriften (z.B. Wärmeschutz, Brandschutz, Schallschutz)
• Denkmalschutzfragen
• Einschätzung der Eignung der Gebäude für die vorgesehene Nutzung, erforderliche Umbau-, Umnutzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• Kosten dieser Maßnahmen
• Drittverwendungsfähigkeit und alternative Nutzungsmöglichkeiten
• langfristiger Instandhaltungsaufwand, Modernisierungszyklus, Refurbishment
• wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Schließlich erfolgt noch eine «wirtschaftliche Due-Dilligence», bei der die Prüfungs-Ergebnisse der vorgenannten Fachschaften zusammenfassend bewertet werden:

• Lagebeurteilung unter Berücksichtigung der zukünftigen Nutzungspotentiale
• Makrolage und voraussichtliche Entwicklung
• Mikrolagebeurteilung und absehbare Veränderungen
• aktuelle Situation des regionalen und objektspezifischen Immobilienmarktes, Entwicklungstendenzen
• Marktmiete und nachhaltig erzielbare Mieten, bzw. Pachten
• Vermietungssituation, Mehr- oder Mindermieten, Mietermix, Mieterbonität
• tatsächliche und nachhaltige Bewirtschaftungskosten
• Einsparungspotentiale und Entwicklungsrisiken bei den Nebenkosten
• Abhängigkeiten der Erträge von der Auslastung der Immobilie, Gewinnschwelle
• ggf. differenzierte Darstellung der Ertrags- und Aufwandsströme im Rahmen einer DCF-Berechnung
• Wahl und Begründung der zu verwendenden Wertermittlungsverfahren
• Ermittlung des Objektwertes aus Sicht des jeweiligen Auftraggebers (Angebotswert bzw. Ankaufswert)
• Zusammenstellung und Bewertung der wirtschaftlichen Risiken
• Finanzierungsvarianten.
• Gegenüberstellung aller positiven und negativen Aspekte, aller Risiken und Chancen in einer entscheidungsorientierten Zusammenfassung

Das gemeinsam unterzeichnete Ergebnis, der Due-Dilligence-Bericht wird der auftraggebenden Partei meist anlässlich einer Präsentationsveranstaltung übergeben, bei der das Autorenteam dem Auftraggeber den Bericht erläutert und Verständnisfragen klären kann. Die Teammitglieder sollten sich der besonderen Verantwortung für die Vollständigkeit und tatsächliche Richtigkeit ihrer Expertise bewusst sein und ihre Haftpflichtversicherung diesem Risiko anpassen. Die Haftung ersteckt sich für jedes Team-Mitglied auf den fachlich zu verantwortenden Teil des gesamten Berichts.