Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Bewertungen nach und durch Basel II

Bekanntlich müssen alle Unternehmen, die Wertpapiere auf einem geregelten Markt zum Handel anbieten, ab 2005 einen Konzernabschluss nach IAS aufstellen. Da IAS die Angabe von Vorjahreswerten verlangt, muss ein Unternehmen rückwirkend zumindest die beiden Jahresabschlüsse entsprechend umstellen, die dem eigentlichen Umstellungszeitpunkt vorausgingen, sodass bereits für die Bilanz zum 31.12.2003 die nach IAS ermittelten Werte vorliegen müssen.

Aus Sicht namhafter Banken ist die Bilanzierung nach IAS unabhängig von dieser Ver­pflichtung jedoch für alle Immobilienunternehmen empfehlenswert - ob es sich nun um börsennotierte Gesellschaften handelt oder nicht. Denn bei IAS geht es um das Thema "Transparenz". Transparenz ist aber nicht nur für Unternehmen wichtig, die über die Börse Kapital einsammeln, sondern wird generell - gerade unter dem Gesichtspunkt "Basel II" - immer wichtiger.

Transparenz bei einem Immobilienunternehmen heißt vor allem: Ausreichende Infor­mation über die aktivierten Immobilien. Diese Informationen finden sich in HGB-Abschlüssen nicht in der erforderlichen Form, da hier nur die fortgeführten Anschaf­fungs- bzw. Herstellungskosten von Immobilien ausgewiesen werden. HGB-Ab­schlüsse sind eher "vergangenheitsorientiert" und dienen primär dem Gläubigerschutz, während IAS-Abschlüsse zukunftsorientiert sind und den Eigen- und Fremdkapital­gebern die notwendigen Informationen über das Unternehmen und dessen voraus­sichtliche Entwicklung zur Verfügung stellen.

Auch wenn IAS 40 für Folgebewertung von Anlageimmobilien offen lässt, ob der "Cost-Value" (fortgeführte Anschaffungskosten) oder der "Fair Value" (beizulegende Zeitwerte) von Immobilien in der Bilanz auszuweisen sind, werden stets die aktuellen Marktwerte genannt.

Für Immobilienunternehmen stellt sich die Frage, nach welchem Verfahren die Bewertung der Immobilien im Anlagevermögen erfolgen soll. Empfohlen werden Bewertungen nach dem Ertragswertverfahren in Kombination mit der Discounted-Cash-Flow-Methode. Bei diesem Verfahren werden die Einnahmen aus den jährlichen Mieterträgen und der am Ende der Investitionsrechnung stehende voraussichtliche Verkaufserlös der Immobilie der Ausgabenseite gegenüber gestellt. Der ermittelte Barwert ist der Wert einer Immobilie, den ein Investor unter Berücksichtigung eines bestimmten Discontsatzes, der seine gewünschte Mindestrendite zum Ausdruck bringt, zu zahlen bereit ist.

Dabei stellt sich die Frage, wer die Bewertung der Immobilien vornehmen soll? Neben der internen wert- und risikoorientierten Bewertung des Portfolios ist ein zusätzlicher Abgleich durch ein renommiertes externes Bewertungsunternehmen natürlich von Vorteil. Hierdurch dürfte die Glaubwürdigkeit der ermittelten Werte höher sein, als bei einer ausschließlich internen Bewertung. Maßgebende Immobilienunternehmen haben deshalb folgenden Weg gewählt:

  1. wurde das in Anlehnung an anerkannte internationale Standards entwickelte System, das den Anforderungen der RICS und den International Valuation Standards (IVS) entspricht, bei Einführung einer Prüfung durch Externe unterzogen;
  2. wurde bei der erstmaligen Umstellung auf IAS eine Bewertung des Portfolios durch ein renommiertes Beratungsunternehmen vorgenommen;
  3. werden künftig von unabhängigen Dritten Stichproben gezogen und die Annahmen über die Mietentwicklung, die Diskontierungszinssätze usw. überprüft. Diese Stichproben werden mit der internen Bewertung abgeglichen und auf Basis dieses Vergleichs werden die aktuellen Marktwerte der im Anlagevermögen gehaltenen Immobilen ermittelt;
  4. wird regelmäßig eine stichprobenweise Bewertung der Immobilien durch externe Dritte vorgenommen.

Die Bewertungen und deren Grundsätze werden auch mit Partnern, wie beispielsweise den finanzierenden Banken diskutiert, um diesen gegenüber eine höchstmögliche Transparenz und Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten. Schon heute ergeben sich daraus entscheidende Vorteile für das Unternehmen. Vorteile, die unter dem Gesichts­punkt von "Basel II" immer mehr an Bedeutung gewinnen werden.

Öffentlich bestellt werden nur Fachleute mit herausragender Qualifikation. Um das Gütesiegel der öffentlichen Bestellung zu erhalten, müssen sie sich einem aufwendigen Prüfverfahren unterziehen. Öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige unter­liegen einer ständigen Überwachung und sind zu regelmäßiger Weiterbildung und Qualitätssicherung verpflichtet.

Als nach öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann der Inhaber unseres Büros Ihnen als externer Gutachter die notwendige Glaubwürdigkeit der Bewertung Ihrer Anlage-Immobilien sichern.