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Information zu den erforderlichen Unterlagen
Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung. Dabei geht es nicht nur um die Beschreibung der Bausubstanz und der äußeren Ausstattungsmerkmale sondern auch um die eigentums-rechtlichen Verhältnisse, die nachbarschafts-rechtlichen Beschränkungen und Beziehungen, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die Lage hinsichtlich Infrastruktur, demographischen Wandels, zukünftiger Entwicklung oder geplantem Rückbau, die Umwelt einschließlich ggf. vorhandener Altlast-Verdachte oder -Belastungen, die Erschließung, die rechtlich zulässige Nutzbarkeit, die Grundstücksgestalt, und vieles mehr.
Der Sachverständige muss deshalb neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten, dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwertkarten ständig alle bewertungsrelevanten Informationen sammeln und auswerten. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungsgrundstück gehörenden oder mit dem Bewertungsgrundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber eines Gutachtens zuständig. Der Sachverständige ist - gegen Kostenerstattung - gerne bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich. Dazu gehören insbesondere:
Grundbuchauszug
Wir müssen zu jedem Auftrag den aktuellen Grundbuchauszug selber beschaffen. Die Kosten liegen bei 10,50 € je Blatt. Der in einem Gutachten zugrundegelegte Grundbuchauszug muss vollständig und aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein.
FlurkarteWir müssen zu jedem Auftrag die aktuelle Flurkarte selber beschaffen. Sie wird auch Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte genannt. Die Kosten für eine Ablichtung liegen bei 22,00 €.
Bauplanungsrechtliche AuskunftWir sind verpflichtet zu jedem Auftrag eine bauplanungsrechtliche Auskunft einzuholen. Sie gibt Auskunft über die Zulässigkeit von Vorhaben und wird von den Bauplanungsämtern der Gemeinden und Städte erteilt. Diese Auskunft wird nicht immer kostenlos erteilt. Der Bodenwert ist in erheblichem Maße von der planungsrechtlichen Zulässigkeit abhängig.
BauakteIn der Bauakte findet sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Schlussabnahmebescheinigung, die Historie und die Ausstattung Ihres Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen.
Wohn- und Nutzflächen sowie Kubatur-BerechnungenDa die Erträge für den Ertragswert wesentlich von der rentierlichen Fläche und der Sach- oder Substanzwert von der Kubatur oder Bruttogrundfläche des Gebäudes abhängen, sind die entsprechenden Berechnungen unverzichtbare Grundlage einer jeden Bewertung. Ihre Überprüfung ist eine Pflichtaufgabe vor jeder Bewertung.
MietverträgeBei vermieteten Objekten werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt. Ihre Überprüfung auf Marktüblichkeit ist eine Pflichtaufgabe vor jeder Bewertung.
AnliegerbescheinigungSie werden von den Tiefbauverwaltungsämtern der Städte und Gemeinden ausgestellt und kosten zwischen 20 und 50 €.
BaulastauskunftWird von den Bauordnungsämtern der Städte oder Gemeinden, teilweise auch bei den Kreisverwaltungen ausgestellt. Negativauskünfte kosten meist 10 €, während Auszüge von vorhandenen Baulasten überwiegend 50 bis 100 € je Eintrag kosten.
AltlastauskunftDie Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden der Städte und Kreise erteilen diese Auskunft. Eine Negativ-Auskunft kostet 10 €. Liegen Verdachtsmomente vor, bewegen sich die Kosten entsprechend dem Rechercheaufwand der Behörde und können zwischen 50 und 100 € liegen.
Auskunft aus der DenkmallisteDie Untere Denkmalschutzbehörde informiert in der Regel kostenlos darüber, ob ein Grundstück denkmalrechtlichen Vorschriften unterliegt. Falls ein Gebäude als Denkmal eingestuft ist, wird eine Kopie des Denkmalbescheids und der Begründung benötigt. In historischen Gebieten ist ggf. auch eine Einstufung des Grundstücks als Bodendenkmal zu prüfen. Ein Denkmal wirkt sich auch auf die Nachbargebäude aus.
Hier ist ein Bescheid der Bewilligungsbehörde über die Bindungsfrist und nach Rückzahlung der öffentlichen Darlehen über die Nachbindungsfrist erforderlich. Da die Kostenmiete für jede Maßnahme und in fast jedem Bewilligungsjahr unterschiedlich festgelegt wurde, ist der Föderbescheid einschließlich aller Nachträge vorzulegen. Zuständig sind in der Regel die Wohnungsämter der Gemeinden oder die Wohnungsbauförderungsanstalten der Länder.
ist die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung sowie ggf. des Aufteilungsplans und der Gemeinschaftsordnung erforderlich. Außerdem benötigen wir eine Kopie der Beschluss-Sammlung und die letzten beiden Protokolle der Eigentümergemeinschaft sowie die letzten Nebenkosten-Abrechnungen und den Wirtschaftsplan.
Insbesondere für Aussenbereichsgrundstücke nach § 35 BauGB, aber auch in vielen anderen Fällen sind die Vorlage der Baugenehmigung einschließlich sämtlicher Ergänzungen und die Schlussabnahmebescheinigung unverzichtbar. Sie bestimmt den Eigentumsinhalt und damit die Werthaltigkeit des Grundstücks.
ist die Vorlage der Konzession erforderlich. Der Umfang der zugelassenen Aktivitäten hat eine große Bedeutung für den Wert einer solchen Immobilie. Das gleiche gilt auch für Abbaubetriebe und eine Reihe anderer gewerblicher Nutzungen.
Bei Erbbaurechten, Nießbrauch, Wohnungsrechten, Reallasten u.ä werden die zugrundeliegenden Verträge und Nachträge vollständig benötigt. Wir müssen diese Verträge aus der Grundakte beschaffen. |
