Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichti­gung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Um­ständen des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Für die Wahl des geeigneten Verfahrens kommt es in erster Linie darauf an, die Über­legungen der Marktteilnehmer, die zur Kaufpreisbildung führen, möglichst allgemein verständlich und nachvollziehbar darzustellen.

Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren

Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind:

• Der Rechenablauf der Verfahren soll den Marktüberlegungen (Preisbildungsme­chanismen) der auf diesem Grundstücksteilmarkt vorrangig tätigen Akteure entsprechen.
• Die Pflicht zur Kontrolle des vorrangigen Verfahrens durch ein zweites Verfahren gilt nur für Beleihungswerte. Nach der Diktion der ImmoWertV muss der Sach­verständige das richtige Verfahren einsetzen, für das insbesondere belastbare Marktdaten vorliegen.
• Hauptaufgabe ist es, den Verkehrswert (i.S.d. § 194 BauGB), d.h. den Markt­wert, möglichst zutreffend zu ermitteln.

Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erfor­derlichen Daten und Marktanpassungsfaktoren (i. S. d. § 193 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Ver­fügung stehen. Dabei kommt es konkret auf die Marktverhältnisse im regionalen Teilmarkt entscheidend an.

Für Grundstücke bzw. Grundstücksteile, die zur Ertragserzielung bestimmt sind, steht bei der Kaufpreisbildung der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund. Da es zwi­schenzeitlich für fast jede Objektart marktüblich erzielbare Mieten gibt und Liegen­schaftszinssätze sich aus den Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse über die teilmarktspezifisch ausgewerteten und veröffentlichten Kaufpreise ermitteln lassen, gibt es fast keinen Grund mehr, das Sachwertverfahren anzuwenden.

Das Sachwertverfahren ist nur noch anwendbar, wenn der zuständige Gutachter­ausschuss teilmarktspezifische Marktanpassungsfaktoren und das Modell zur Aus­wertung der Kaufpreissammlung veröffentlicht hat. Ansonsten führt das Ergebnis nicht zum Marktwert.

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grund­stücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und ggf. auch Eigentumswohnungen in der Regel nur herangezogen werden kann, wenn genügend nachqualifizierte Verkaufsfälle bekannt sind.